深圳上調二手房交易估價 業內稱新政消化期短暫

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  業內稱新政消化期短暫 之後仍將進入上升通道 深圳樓市滑入調整週期?

  深圳樓市滑入調整週期?

  深圳樓市剛被“3·25”調控政策刺了溫柔一刀,從4月1日開始,又例行上調二手房交易評估價,絕大次要增幅在30%左右,二手房交易稅費大幅增加。

  受此影響,深圳市場再次老出明顯降溫,業主報價普遍再次老出5%左右的下調,前海片區最高降幅10%。隨著成交量的下滑,購房者均期待調控週期來臨,房價能大幅下調。

  但受訪的業內人士均認為,市場對這些政策的消化期只需幾個月,市場小幅調整後,將重回穩步上升軌道,深圳政府調控意圖並非打壓房價,过多 抑制房價再度再次老出暴漲,在貨幣政策維持寬鬆的大環境下,房價難以下跌过多。去杠桿打擊投資客的調控到底有多大威力,還有待市場檢驗。

  市場过多 短期調整?

  深圳上調評估價雖是常規動作,但此次調整距離上次在2015年10月1日的調整僅隔两天,是時間間隔最短的一次。

  據中原地産人士查閱的資料顯示,福田區景田片區大約上調了30%,香蜜湖片區接近30%,還有的小區上調幅度超過30%。以大大别墅為例,水榭花都評估價調到8300-3000元/平米,每套稅費30萬-30萬;香蜜湖一號評估價調到3000-3000/平米,每套稅費130萬-700萬不等。

  事實上,深圳市房地産經紀行業協會此前就發佈提示稱,全市平均上調幅度將在30%左右。

  市場主流觀點均認為,深圳的樓市新政,消化期可能很短,没办法三五個月可能两天,之後仍將進入上升通道。

  有業內人士認為,這直接提高了二手房交易稅費成本,也將極大地打擊買賣不超過2年的短炒投資客。影響最大的是144平米以上戶型的投資客,資金佔用成本高,大幅增加稅費也會加重市場觀望情緒,成交活躍度減少,對於原来就不算好賣的高總價房,短期降價是唯一的選擇。

  美聯物業深圳總經理江少傑對記者表示,深圳二手房評估價,以往最高調高過三成,但都不 幾個月後市場就消化了,过多 會影響到當地的房價,正如香港過去多年執行的稅費都很高,但也沒有影響到房價,去年以來的房價下跌是因為香港經濟再次老出問題導致。

  據記者了解,新政後,前期遭爆炒泡沫較大的二手房,目前業主報價跌幅大约在5%-8%左右。前海片區降價幅度達到10%,且成交急劇下滑。以市場價30萬的卓越維港為例,目前有業主報價比市場價格便宜了30萬元。

  “調控後漲價預期改變,靠借貸來的資金炒房成本又太高,恐慌性購買人群和投資性需求不會入市了,相當於市場需求要減少一半,短期房價肯定會下跌,市場會擠泡沫。”深圳地産專業人士陶文傑對記者説。

  深圳中原研究中心報告顯示,進入3月份,市場觀望情緒濃厚,特別是新政出臺後,客戶入市積極性明顯減弱,市場成交量和供應量紛紛下滑,有时候訪客指數與開盤銷售率也持續處於低位,市場調整初見成效。

  “未來两天,短炒投資客可能會急於出手,市場會有調整,因為利息成本太高,短期不漲或漲幅很快的話,成本就會抵消他的利潤。”江少傑説。

  鏈家二手房研究院總經理肖小平認為,評估價上調短期影響較大,是因為幅度超出有人想像,稅費增加不少,以往政策消化週期一般需要三個月,較嚴厲的政策一般是五個月。

  政府調控意圖

  對於政府的調控意圖,市場也位于分歧。次要認為政府將控制房價漲幅,一旦房價上漲,新的調控政策可能繼續出臺,而次要則認為政府並無意打壓房價。

  作為政府的智囊機構,深圳房地産研究中心高級研究員李宇嘉分析了政府調控思路,首先是從供給側著手,多渠道增加住房供應,加大住房保障。“在去行政干預及房價長期上漲趨勢難擋的背景下,我認為深圳政府沒有房價控制目標。但去年以來的瘋漲、暴漲、跳漲趨勢必須得到遏制,投機炒作和場外加杠桿必須得到遏制,這是政府調控的三個出發點。”李宇嘉説。

  3月底,深圳金融学精出臺規定,住房貸款申請日前兩年內有兩次住房貸款記錄的,銀行應拒絕受理,但該指導意見,目前並未有銀行實際執行。

  建行個貸經理告訴記者,目前該行是針對有兩筆未結清的房貸客戶才停止貸款,而不論兩年內有哪几个貸款記錄,首付四成的新規,對改善型需求而言,壓力並不大,市場消化一段時間後客戶也會習慣。

  “金融学精都不 行政機關,哪個銀行會聽從指導,各行有被委托人的細則,有时候金融学精發文过多 一個建議,並都不 政府規定。”上述建行個貸經理稱。

  江少傑認為,全國還在去庫存階段,貨幣仍是寬鬆週期,过多 局部樓市過熱的城市會有些行政手段,但過去幾年过多銀行企業貸款壞賬率很高,去年以來都回到一線做個貸,尤其是房産有抵押品,七成按揭還有三成壞賬的空間,銀行發現房貸是比較安全的,过多都願意做房貸。

  “金融手段還在繼續對樓市進行支撐,清理首付貸還沒有涉及到對銀行信用貸款、消費貸款以及同業放出去的資金。資金“脫實向虛”肯定位于,這些資金也在間接流入到房地産市場,這一塊可能大力度整頓的話,會有有些前期借助杠桿買房的人受不了而拋盤。”李宇嘉説。

  “深圳去年房價翻番,是因為前幾年被壓抑了,補漲而已,並沒有透支未來哪几个空間,看房價何時進入調整週期,主要看何時加息,除非發生全國系統性危機,否則深圳房價很難跌。”肖小平認為,後期房價大约率仍是穩涵盖漲,最主要的依據是目前仍處於貨幣寬鬆週期,仍處於降息通道中,没办法進入加息週期的後期,房價才有可能被壓下來。

  對於房價會調整多久,李宇嘉認為首先是取決於國家還會不會降準降息;其次是取決於銀行在房貸政策上的力度,一線城市樓市已經成為銀行改善資産品質的必奪之地。首套房貸利率能没办法低至8.5折。上海已經開始收縮貸款優惠利率,深圳是否是跟得上值得觀察。